Belastingtips 2017: Een eigen huis


Een eigen huis, een plek onder de zon. Dat eigen huis (lees: eigen woning) maakt deel uit van je bezittingen en wordt voor de inkomstenbelasting belast in box 1 (het normale inkomstenbelasting schijventarief). Maar hoe zit dat nu eigenlijk met het inkomen uit eigen woning? Misschien nog wel interessanter, hoe zit het nu met de aftrekbare rente?

We spreken van een eigen woning als het in (economische) eigendom is, je de voordelen geniet maar ook de kosten of lasten draagt en als waardeveranderingen jou aangaan. Het gaat om een woning die als hoofdverblijf dient en niet als tijdelijke woning. Een tweede woning of

vakantiehuisje is namelijk belast in box 3 (de vermogensrendementshef-

fing over de waarde van het vermogen). Het hebben van een eigen woning is een bron van inkomen. In de Wet op de Inkomstenbelasting 2001, worden in box 1 de inkomsten uit eigen woning belast. Meestal wordt voor de financiering van de eigen woning een lening afgesloten waarover je rente verschuldigd bent. Deze rente mag je indien je voldoet aan bepaalde voorwaarden in mindering brengen op de voordelen uit eigen woning, hierover later meer. Schematisch zien de componenten met betrekking tot de eigen woning voor de inkomstenbelasting er zo uit:

Voordelen uit eigen woning

eigen woningforfait + inkomsten uit tijdelijke verhuur + voordelen uit kapitaalverzekering eigen woning (deze wordt hier niet behandeld) -/- Aftrekbare kosten = Belastbare inkomsten uit eigen woning

Eigenwoningforfait Eén van de voordelen uit eigenwoning is het eigenwoningforfait. Het eigen woning forfait wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde van de eigen woning. WOZ-waarde = Waardering Onroerende Zaken, en geeft de waarde van de woning aan. In het eigenwoningforfait zijn twee elementen verwerkt, namelijk het genot van het hebben van een eigen woning en de onderhoudskosten van de eigen woning. Het individueel vaststellen van deze opbrengsten en kosten is omvangrijk en veranderd ieder jaar, vandaar dat gekozen is voor een forfaitaire benadering. Hoe hoger de WOZ-waarde van de eigen woning, hoe hoger het eigenwoningforfait. Daarnaast geldt voor eigen woningen met een waarde hoger dan € 1060.000, een verhoogd eigenwoningforfait. Een onderdeel van het genot kan zijn tijdelijke verhuur. Lees meer over tijdelijke verhuur in de blog: Belastingtips 2017: Tijdelijke verhuur zoals AIRBNB Aftrekbare kosten De kosten die drukken op de eigenwoningschuld zijn aftrekbaar. Naast de kosten die behoren bij de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming met betrekking tot de eigen woning, is ook de rente die je betaald over de lening die je hebt afgesloten ter financiering van de eigen woning aftrekbaar op de voordelen uit eigen woning. Alleen als de lening kwalificeert als eigenwoningschuld mag je de rente over deze lening in aftrek brengen. Tegenwoordig is een schuld aan te merken als een eigenwoningschuld als:

  • De schuld is aangegaan in verband met de eigen woning, ter verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning

  • De schuld dient in maximaal 30 jaar, ten minste annuïtair, te worden afgelost

  • De schuld moet verplicht worden afgelost (aflossingseis)

  • Richting de Belastingdienst moet verplicht informatie worden verstrekt ten aanzien van de schuld. Die informatieverplichting vindt uiterlijk plaats bij het indienen van de aangifte inkomstenbelasting.

Voor reeds bestaande lening gelden aparte regelingen. Het kan zo zijn dat maar een deel van de lening kan worden aangemerkt als eigenwoningschuld omdat bijvoorbeeld niet alleen de eigen woning maar ook de auto gefinancierd is, moeten de kosten worden gesplitst.

Slechts de rente die drukt op het deel van de lening die is aangewend ten behoeve van de eigen woning kan dan in aftrek worden gebracht.

Renteaftrektermijn De rente van de eigenwoningschuld is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Vanaf januari 2001 geldt deze regel. Als je dus een lening hebt gesloten in 1998 met een looptijd van 40 jaar, dan is de aftrek vanaf 1 januari 2001 beperkt tot 30 jaar, dus tot 1 januari 2031.

Ga je later een lening aan voor bijvoorbeeld het onderhoud of verbetering van de woning, dan geldt voor die lening weer een termijn van 30 jaar. Stel dat je in 2005 een lening bent aangegaan voor de verbouwing van de badkamer, dan is de rente van die lening aftrekbaar tot en met 2035.

Verdeling tussen fiscale partners Door de renteaftrek slim te verdelen tussen de fiscale partners kan een belastingvoordeel behaald worden. Hoe je de verdeling tussen partners plaatsvindt maakt namelijk niet uit, zolang de totale aftrekbare kosten maar 100% zijn. De partner met het hoogste inkomen zal in de hoogste belastingschijf terecht komen. De rentekosten op dit inkomen in mindering brengen levert het meeste belastingvoordeel op. Het volgende voorbeeld legt dit uit: Partner A heeft een belastbaar inkomen van € 67.000 per jaar, dit inkomen wordt belast in box 1 in de hoogste schijf met 52%. Partner B heeft een belastbaar inkomen van € 25.000 per jaar, dit inkomen wordt belast in box 1 in de tweede schijf met 40,4%. De hypotheekrenteaftrek bedraagt € 7.500. Wordt de rente op het inkomen van partner A in aftrek gebracht dan bedraagt de belastingteruggave € 3.900 (€7.500*0,52). Als de rente op het inkomen van partner B in aftrek wordt gebracht dan bedraagt de belastingteruggave € 3.030 (€7.500*0,404). Het is dus voordeliger om de rente bij de partner met het hoogste inkomen in aftrek te brengen, het belastingvoordeel bedraagt € 870 (€ 3.900-/- € 3.030). In het geval het inkomen van één of beide partners dicht bij de grens van de belastingschijf ligt kan het voordelig zijn om een deel van de aftrekbare rente in mindering te brengen op het inkomen zodat dit in een lagere belastingschijf terecht komt. Het restant aan aftrek kan dan alsnog bij de partner met het hoogste inkomen in aftrek worden gebracht. In de online aangifte inkomstenbelasting is de ruimte om te schuiven en experimenteren met deze aftrek en voor jezelf een zo gunstig mogelijke verdeling te kiezen. Geringe eigenwoningschuld Als de renteaftrek van de eigenwoningschuld lager is dan het eigenwoningforfait dan wordt het overstijgende deel van het eigenwoningforfait niet meegenomen als voordeel uit eigen woning. Hierover wordt dus geen belasting betaald. Deze regeling is er ter stimulering van de gehele aflossing van geringe eigenwoningschulden. Immers, als er geen eigenwoningschuld meer is en er geen rente meer in aftrek kan worden gebracht dan wordt het gehele eigenwoningforfait (als bijtelling) niet bij het inkomen uit eigen woning opgeteld. Is dit nu alles wat er over de eigen woning gezegd kan worden? Rondom de eigen woning gelden een heleboel regeltjes met termijnen en uitzonderingen die nadere regels behoeven, een complexe regeling dus. Daarbij kan vooral worden gedacht aan situaties van echtscheiding, het hebben van een kapitaalverzekering voor de eigen woning, het schenken van gelden ten behoeve van de aflossing van schulden van de eigen woning en de reeds bestaande leningen met betrekking tot de eigen woning. Deze onderwerpen komen in andere blogs aan de orde. Onze tip: check voordat je wijzigingen gaat aanbrengen in de situatie rondom je eigen woning of je ergens tegenaan loopt. Door vooraf inzicht te hebben in de situatie kun je voorkomen dat je achteraf geen belastingvoordeel behaalt of geen belastingvoordeel creëert. Een eigen huis, een plek onder de zon….

#Eigenwoning #hypotheekrenteaf #eigenwoningschu #eigenwoningfor #aftrekbarek #inkomstenbelast

© 2020 by Tax6 LLP  |